La Biblia Predial y Catastral del Peru PDF

Del Autor:

Linder Miguel Avendaño Quevedo

Nacionalidad: Argentino–Peruano
Perfiles profesionales:

• Experto en Ingeniería  Catastral Satelital y Catastros Urbanos y Rurales
• Especialista en Mercado Inmobiliario y Economía Aplicada
• Escritor prolífico y conferencista internacional

Trayectoria profesional

Linder Miguel Avendaño Quevedo ha desarrollado una sólida carrera en la intersección de la ingeniería, la gestión de predios y el mercado inmobiliario, integrando aspectos técnicos, legales y económicos.

• Fue Gerente y Fundador de GKA América LLC, empresa constituida en los Estados Unidos (Louisville, Kentucky).
• Actualmente se desempeña como Gerente de Monopolio Inmobiliario.
• Está inscrito como CAIP 0314 y en el Registro MVCS 01626/PJ.

Su experiencia abarca la planificación urbana, catastros satelitales, formalización de tierras, financiamiento de proyectos inmobiliarios y políticas de vivienda social, aportando un enfoque integral y práctico a la gestión de la ciudad y el territorio.

Producción intelectual

Avendaño es autor de más de cincuenta libros técnicos en materias de:

• Ingeniería aplicada al sector inmobiliario.
• Políticas urbanas y sociales de vivienda.
• Economía del suelo y del hábitat.
• Registro, saneamiento físico-legal y auditoría de predios.
• Innovación en financiamiento y gestión de proyectos inmobiliarios.

Profesional Registrado en SUNEDU Perú
Gerente de Monopolio Inmobiliario, Registro 01626/PJ
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú

Su estilo combina el rigor normativo y técnico con una didáctica clara y accesible, convirtiendo sus obras en textos de referencia para profesionales, autoridades y estudiantes.

Conferencista internacional

Además de su labor como investigador y autor, Linder se ha consolidado como conferencista internacional, compartiendo sus conocimientos en foros especializados sobre mercado inmobiliario, ingeniería catastral, urbanismo y políticas públicas.

Primer Índice

1. Introducción: conceptos fundamentales
2. Marco legal de la prescripción en el Perú
3. Normativa registral: caducidad de hipotecas
4. Prescripción de las deudas hipotecarias: plazos y condiciones
5. Jurisprudencia destacada y resoluciones registrales
6. Casos prácticos reales en el Perú
7. El proceso para demandar la prescripción o caducidad
8. Un Cuento “La Casa que no se dejo Embargar”
9. Preguntas y Respuestas
10. Cuento ilustrativo, trivias, preguntas de aprendizaje y conclusiones
11. Anexos
12. Inicio del Segundo Índice Temas Relacionados

Capítulo 1: Introducción: conceptos fundamentales

• Qué es una hipoteca: garantía real sobre inmueble
• Qué es la deuda hipotecaria: obligaciones principales y accesorias
• Concepto de prescripción de deudas
• Concepto de caducidad de hipoteca / caducidad registral

Capítulo 2: Marco legal de la prescripción en el Perú

• Artículos relevantes del Código Civil del Perú:
  • Art. 1963, 1970, 1993, etc. (relativos al cómputo de los plazos prescriptorios, cuando empieza a correr la prescripción). Ej: la prescripción comienza cuando la obligación es exigible. LP+2La República+2
• Leyes complementarias, normas del sistema financiero, normativas del Registro de Predios (SUNARP), Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, etc.
• Resolución del Tribunal Registral: Res. N° 2568-2021-SUNARP-TR, relativa a hipotecas que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas. LP

Capítulo 3: Normativa registral: caducidad de hipotecas

• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: artículo 120, que regula la caducidad de hipotecas que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas. La Ley+1
• Resolución N° 1865-2021-SUNARP-TR: sobre la cancelación por caducidad de hipotecas si no consta nacimiento de obligación. La Ley
• El rol del asiento registral, partida registral, declaración jurada.

Capítulo 4: Prescripción de las deudas hipotecarias: plazos y condiciones

• Plazo general para prescripción de deudas bancarias: 10 años desde que la deuda es exigible según el Código Civil. La República+3La República+3La República+3
• Excepciones o particularidades: interrupción de la prescripción (por reconocimiento, pago parcial, demanda judicial, etc.).
• ¿Y las deudas hipotecarias? Se menciona en algunas fuentes que podrían tener plazos distintos si la deuda está garantizada con inmueble; sin embargo, no encontré normativa clara que diga “la deuda hipotecaria prescribe en 15 años” con respaldo legal firme en todas las fuentes confiables (esa afirmación aparece en artículos periodísticos, pero sin señalamiento de ley específica). La República
• Importancia de que la deuda sea exigible para que comience el cómputo. Caso jurisprudencial: Casación 1262-2013, Lima: el plazo prescriptorio de la acción no se computa desde la celebración del contrato, sino desde que la deuda es exigible. LP

Capítulo 5: Jurisprudencia destacada y resoluciones registrales

• Resolución 2568-2021-SUNARP-TR: Arequipa, solicitud de caducidad de hipoteca que garantizaba obligación futura, eventual o indeterminada. Se pide que el asiento registral sea cancelado por caducidad. LP
• Resolución-Tribunal Registral: N° 1865-2021-SUNARP-TR también sobre obligaciones futuras. La Ley
• Casación 1262-2013, Lima: principio de exigibilidad para que comience a correr la prescripción. LP

Capítulo 6: Casos prácticos reales en el Perú

Aquí habría que documentar con expedientes reales si puedes acceder: SUNARP, juzgados civiles, casos de Arequipa, Lima, etc. Un ejemplo concreto ya documentado FUENTE PUBLICA LPderecho.pe:

• Caso Arequipa: Recurso HTD Nº 020374 del 28/10/2021, Registro de Predios de Arequipa: se solicitó caducidad de hipoteca inscrita en la partida electrónica N° P06232203 En ese caso, la hipoteca garantizaba obligación futura/eventual. Se presentó declaración jurada, escritura de hipoteca del año 2009. Se argumentó que no había nacido la obligación garantizada, y que la hipoteca debía caducar registralmente al no cumplirse requisitos. LP
• Otro caso sería la Resolución N° 1865-2021-SUNARP-TR, sobre hipotecas eventuales/futuras sin que conste obligación. La Ley

Capítulo 7: El proceso para demandar la prescripción o caducidad

• Cómo presentar la excepción de prescripción en juicio, o presentar demanda para declarar prescripción.
• Cómo solicitar la caducidad registral: ante el Registro de Predios (SUNARP), mediante declaración jurada, presentando los documentos exigidos (escritura de hipoteca, partida registral, etc.).
• Tiempos de trámite, costos, honorarios.

Capítulo 8: Implicaciones patrimoniales, financieras y registrales

• Qué ocurre si la deuda prescribe: extinción de la obligación legal de pago, imposibilidad de demanda judicial por esa deuda.
• Pero la hipoteca: si no se cancela registralmente, el gravamen puede permanecer como limitación para transferencia, hipotecas futuras, etc.
• Efectos en el historial crediticio: aun prescrita, puede seguir apareciendo la deuda en centrales de riesgo. infobae+1
• Diferencia entre prescripción de la deuda vs caducidad de la hipoteca registral.

Capítulo 9: Comparativas internacionales y lecciones aplicables

• Cómo funciona en otros países de América Latina: Chile, Colombia, México. Plazos de prescripción, requisitos registrales.
• Qué se puede aprender para mejorar el sistema peruano: más claridad normativa, mayor difusión, agilizar caducidad registral en casos de obligaciones no nacidas.

Capítulo 10: Cuento ilustrativo, trivias, preguntas de aprendizaje y conclusiones

• Cuento: “La casa olvidada”: historia ficticia pero basada en hechos reales de un caserío rural donde la hipoteca existe en registro pero la deuda no ha sido exigible, el banco no inició juicio, los años pasan… cómo un agricultor logra que se cancele la hipoteca tras gestión con SUNARP, etc.
• Trivias: Seis preguntas cortas tipo “verdadero/falso” o múltiple elección para captar conceptos legislativos.
• Preguntas de aprendizaje: 40 preguntas con sus respuestas.
• Conclusiones: Resumen de los aprendizajes, recomendaciones para propietarios, asesores, bancos, registros, Estado.

Desarrollo del Libro

Capítulo 1

Fundamentos de la Prescripción en Deudas Hipotecarias

La prescripción es una institución jurídica que permite, bajo determinadas condiciones, la extinción de una acción o derecho por el transcurso del tiempo. En el ámbito hipotecario, su aplicación cobra especial relevancia cuando un banco u otra entidad financiera pierde la posibilidad de ejecutar la hipoteca por no haber actuado dentro del plazo legal establecido.

En el Perú, el Código Civil establece claramente que las obligaciones personales derivadas de contratos, como los créditos hipotecarios, pueden prescribir si no son reclamadas judicialmente dentro de un período determinado. El artículo 2001 inciso 1 del Código Civil señala que la acción personal prescribe a los 10 años, salvo disposición distinta.

Esto implica que, si un banco otorga un préstamo con garantía hipotecaria y no inicia la acción de cobro o ejecución dentro de ese plazo, el deudor podría invocar la prescripción para liberarse de la deuda.

1.1 La Hipoteca como Garantía Real

La hipoteca es un derecho real de garantía que otorga al acreedor (generalmente un banco) la facultad de perseguir un bien inmueble específico para satisfacer la deuda. Sin embargo, aunque la hipoteca sea un derecho inscrito en registros públicos, no es eterna: requiere que el acreedor actúe con diligencia dentro de los plazos que la ley establece.

1.2 Diferencia entre Caducidad y Prescripción

• Caducidad: extingue un derecho por el simple paso del tiempo y no admite interrupción.
• Prescripción: extingue la acción de exigir el cumplimiento de la obligación, pero puede interrumpirse si el acreedor inicia un proceso judicial o si el deudor reconoce la deuda.

En materia hipotecaria, lo que suele operar es la prescripción extintiva de la deuda, lo que a su vez imposibilita la ejecución de la hipoteca.

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1.3 Caso Referencial en el Perú

En Lima, varios deudores lograron evitar la pérdida de sus propiedades porque los bancos no ejecutaron la hipoteca dentro del plazo de 10 años. Un ejemplo se registró en procesos judiciales donde las entidades financieras, confiadas en la vigencia indefinida de su derecho, dejaron transcurrir más de una década sin iniciar acciones legales. Al alegar la prescripción, los propietarios consiguieron que los jueces desestimen la demanda de ejecución.

1.4 Importancia de la Prescripción para Propietarios

La prescripción protege a los propietarios frente a la inacción de los bancos. No se trata de un mecanismo de “impunidad”, sino de un principio de seguridad jurídica: las personas deben tener certeza de que, pasado un tiempo prudencial, sus bienes ya no podrán ser reclamados por deudas olvidadas o negligentemente gestionadas.

📌 Reflexión de Aprendizaje:
La prescripción hipotecaria no elimina la inscripción registral de inmediato, pero sí impide al banco ejecutar el bien. El propietario debe, en muchos casos, solicitar judicialmente que se declare la prescripción para quedar libre de la carga hipotecaria.